Необходими документи за закупуване или продажба на имот от агенция ProMax

Какви документи са необходими, ако искате да купите или продадете имот

Много пъти подхождаме емоционално при възможността да си купим имот. Това изобщо не е в наша полза, защото замъглява преценката ни и ни пречи да видим голямата картина. Виждаме нещо в имота, което в дадения момент ни запленява, но обективно погледнато не обръщаме внимание на други недостатъци. Необходимите документи за закупуване или продажба на имот, както и експертната оценка на инженер или архитект, ни помагат да сме по-малко субективни и да видим ситуацията от всички гледни точки, преди да вземем едно толкова важно решение. Ето какви въпроси да си зададем, преди да се впуснем в този проект.

Подсигурено ли е финансирането за покупка на новото ни жилище?

Когато видим цената на даден недвижим имот, това ни ориентира донякъде. Знаейки с какви средства разполагаме, си правим сметка дали ще ни трябва кредит или не. Не приемайте за даденост, че банката с радост ще отпусне голяма сума на всеки, който помоли за това. За целта трябва да докажем, че имаме необходимия доход на документи. За банката е важно да се увери, че след изчислената вноска по кредита спрямо разсрочването, ще остават достатъчно пари на член от семейството на месец. Или иначе казано, в повечето случаи, вноската по кредита не може да надвишава една трета от нетната ни заплата, каквато фигурира във фиша от нашия трудов договор.

Необходимо е да помислите за това, преди да се впускате във внасяне на депозит или капаро за гарантиране на сделката и преди да заплатите на вашия брокер или адвокат. В противен случай може да загубите сумата от депозита, както и цялата сделка. Това ще ви остави както психически, така и финансово уязвими за следваща такава сделка. Много от професионалистите брокери и консултанти предварително проучват подобна информация за купувачите. Някои изобщо не пристъпват към организиране на последващи стъпки, докато не се гарантира финансирането. За жалост обаче има и много брокери, движени единствено от собствения си интерес. Затова е за предпочитане да сте добре информирани.

Като обмисляте размера на финансирането, добре е да сте наясно за пълния размер на разхода. Освен сумата за пазарната цена на апартамента или къщата, са ви необходими допълнително към 7% от тази стойност за комисионна на брокера, данък и нотариална такса.

Какъв списък с документи ще ви поискат от банката, за да ви одобрят за ипотечен кредит?

Преди да разберете дали ще можете да си гарантирате необходимата сума за закупуване на къща или апартамент, от банката ще ви помолят да предоставите следните документи:

  • Служебна бележка за нетния доход от счетоводителя на фирмата, за която работите
  • Молба за отпускане на ипотечен кредит
  • Удостоверение от НАП за липса на задължения по чл. 87 – то може да се издаде и с електронен подпис, без да се ходи до агенцията, като документът се изпраща по имейл.
  • Копие от личната карта
  • Удостоверение за семейно положение от общината

Имайте предвид, че този списък може да се различава в зависимост от конкретната банка, но това са стандартни документи, които ще ви бъдат необходими за сделката.

Помислете и за сроковете, необходими за издаването на тези документи. За удостоверенията от държавните институции е необходимо да заделите поне 7-10 дни. Важно е да знаете, че през м. декември и януари институциите не работят на пълен капацитет. Тогава има много почивни дни и годишни ревизии и инспекции. НАП не може да издава документи до 14 януари, а Агенцията по вписванията – до 21 януари е в планирана годишна ревизия ежегодно.

Когато си избирате нотариус, имайте предвид, че банките разполагат със списък с нотариуси, предпочитани от тях и такива, с които не работят.

Какви документи са необходими за продажба на апартамент или къща?

Много от продавачите подхождат едностранчиво, когато искат да реализират сделка, често пъти надценявайки пазара и под натиска на времето. Отново нашият съвет е да помислите обективно и да прецените ситуацията от всички гледни точки. Най-добре след експертна консултация от опитен агент по недвижими имоти и/или адвокат.

Ценообразуване

При ценообразуването на вашия апартамент или къща отново има емоционален момент. Особено ако там сте живели като малки, ако имотът е свързан със скъпи за вас спомени. Това би могло да попречи на трезвата ви преценка. Може например да се окажете разочаровани, че потенциалните купувачи забелязват дефекти, които за вас са напълно пренебрежими. Ето кои фактори са най-съществени при определяне на цената на един имот:

  • Локация: дали е на шумен булевард или в тих квартал и колко близо е до цетъра на града, каква е репутацията на района
  • Комуникативност: до какви ключови места се намира, напр. бизнес парк, супермаркет, детска градина, училище, плувен басейн, фитнес и т.н.
  • Транспорт: има ли наблизо спирки на градския транспорт, и най-вече метростанция
  • Паркинг / Гараж: възможно ли е да се паркира около имота
  • Състояние на апартамента или къщата: има ли течове, пукнатини, структурни дефекти, нужен ли е ремонт, с обзавеждането ли се продава, саниран ли е, със сменена дограма и щрангове и т.н.
  • Отопление и ВиК: изградена ли е система за ВиК, по какъв начин се отоплява имотът
  • Състояние на улиците: асфалтирани ли са улиците, по които се стига до имота, в какво общо състояние са пътищата дотам
  • Година на строеж: колко отдавна е построена сградата
  • Пазарна ситуация: обем на търсенето и предлагането, състояние на икономиката, миграция към и от града

Необходими документи за продавача

Определили сме адекватна пазарна цена на имота. След провеждане на редица огледи, са намерени купувачи. Време е да пристъпим към събиране на необходимите документи за продажба на апартамента или къщата. Те са значително по-голям брой от тези за купувачите, когато те теглят ипотечен кредит. Ако купувачите вече разполагат със сумата, списъкът е по-кратък. Така че в най-лошия случай ще трябва да осигурите:

  • Удостоверение за семейно положение на собствениците на имота, който ще се  закупува / ипотекира;
  • Нотариален акт или друг документ, доказващ собствеността върху закупувания недвижим имот и на имота, служещ за обезпечение по кредита (в случай, че е различен от закупувания). В случай на наследствени имоти – удостоверение за наследници на наследодателя и документи, удостоверяващи правото на собственост на наследодателя;
  • Актуална данъчна оценка на имота, който ще служи за обезпечение по кредита – от съответната данъчна служба по местонахождението на имота;
  • Удостоверение от съответната Службата по геодезия, картография и кадастър за наличие или липса на вписвания в кадастралната карта и кадастралните регистри за имота, който ще се ипотекира.
  • Актуална скица на имота, който ще бъде ипотекиран в полза на банката – само в случаите, когато се закупува имота с включен УПИ или идеални части от УПИ;
  • Удостоверение за наличие или липса на вещни тежести върху имота (вкл. УПИ), който ще се ипотекира със срок минимум 10 г. назад.
  • Удостоверение за въвеждане в експлоатация на имота, който ще се ипотекира / Разрешение за ползване, издадено от съответната община по местонахождение на имота, респективно от ДНСК (в случай, че имота е закупен на етап “груб строеж”).

Както и при документите, необходими на купувачите, и тук списъкът варира от банка до банка. Но в повечето случаи ще е нужно да се подготвите за някакъв подобен вид на списъка с документи.

Доверете се на опитни експерти

За реализирането на една успешна сделка нашият съвет е да четете внимателно всички документи, които подписвате. Доверявайте се на опитни експерти, които са в състояние да разпознаят и да ви предпазят от имотни измами. Най-вече, информирайте се предварително и планирайте добре времето си, необходимите документи и нужните средства.

Недвижими имоти Промакс
Нямате правомощия за регистрация